Hoy en día, la compra, venta y construcción de viviendas en Canadá representa una mayor proporción de la economía que en cualquier otro país desarrollado, según el Banco de Pagos Internacionales y también absorbe la mayor proporción de capital de inversión que en cualquiera de sus pares canadienses.
Las hipotecas de los canadienses han ayudado a crear una de las pilas de deuda de consumo más grandes del mundo y la exposición de su sistema financiero a esos préstamos es el doble que la de EE. UU.
El mercado inmobiliario ha sido descomunal y ha generado ganancias anuales del 30% en muchas comunidades de todo el país. Aunque parece algo favorable, los precios están creciendo de manera desmesurada y ante ello surge la siguiente pregunta: ¿Qué pasa si los precios siguen subiendo y subiendo?
Esto solo dividiría aún más a los que tienen y los que no tienen en Canadá. En las últimas dos décadas, las principales ciudades del país han registrado el peor deterioro en la asequibilidad de la vivienda entre las principales metrópolis del mundo, según la consultora de planificación urbana Demographia. Eso pone, lo que tradicionalmente ha sido el camino más seguro de los canadienses hacia la estabilidad de la clase media, la propiedad de la vivienda, fuera del alcance de muchas personas que aún no están en el mercado y agrava la brecha de desigualdad.
A medida que una parte cada vez mayor de la economía se dedica a la vivienda, aumentan las preocupaciones de que habrá menos espacio para usos más productivos del capital.
“El mercado de la vivienda está en auge y no parece haber nada para detenerlo”, dijo Sal Guatieri, economista senior del Banco de Montreal. “Gastamos mucho más en mantener un techo sobre nuestras cabezas que en máquinas, fábricas e inteligencia artificial. Una parte mucho mayor de nuestra economía ahora se dedica a la construcción residencial en lugar de las estructuras no residenciales, o simplemente al gasto directo en maquinaria y equipo. Eso fundamentalmente no es saludable".
La inusual capacidad de Canadá para absorber inmigrantes a menudo encabeza la lista de por qué el mercado inmobiliario no ha colapsado y no colapsará.
Antes de la pandemia, el país daba la bienvenida a más de 300.000 recién llegados al año, lo que impulsaba casi sin ayuda el crecimiento demográfico más rápido entre las naciones industrializadas del Grupo de los Siete. Estos objetivos de inmigración agresivos gozan del apoyo popular, pero todos estos recién llegados necesitan un lugar para vivir, y en las principales ciudades a las que llegan se encuentran con el otro pilar del boom inmobiliario residencial de Canadá: la escasez de oferta de vivienda.
Toronto y Vancouver han luchado durante mucho tiempo con algunas de las tasas de disponibilidad de alquiler más bajas de América del Norte; ya que los lentos procesos de reestructuración de zonas significaron que la adición de nuevas existencias de apartamentos retrasaran constantemente la demanda. Cuando se trata de viviendas a nivel del suelo, las limitaciones se vuelven aún más estrictas; pues las ciudades están rodeadas por grandes masas de agua y las regulaciones limitan la expansión urbana.
Todo esto ha provocado que la capacidad de las personas para pagar un lugar para vivir se deteriore rápidamente. Este año, Demographia nombró a Vancouver como la segunda ciudad menos asequible del mundo, solo por detrás de Hong Kong. En 2006, la ciudad ocupaba el puesto 15 en la lista. La clasificación de Toronto pasó del puesto 37 al quinto.
Y gracias a la pandemia, las dos ciudades ahora están exportando sus problemas de vivienda a pequeños pueblos de todo el país a medida que los habitantes urbanos, ahora libres para trabajar de forma remota, se mudan más lejos en busca de casas más grandes, subiendo los precios más allá de lo que los locales pueden pagar.
Estos problemas están comenzando a causar indignación. Los formuladores de políticas canadienses, desde el primer ministro Justin Trudeau hasta el alcalde de Toronto, John Tory, han señalado que están considerando implementar nuevos impuestos en un esfuerzo por hacer que las viviendas sean más asequibles. Y los economistas de los principales bancos del país han comenzado a advertir que el mercado corre el riesgo de ser superado por un frenesí especulativo si el gobierno no actúa.
Pero el largo auge de la vivienda en Canadá ya ha experimentado cambios en las políticas, desde cambios en las reglas de pago inicial hasta impuestos sobre la compra y propiedad extranjeras. Al final, estas medidas demostraron ser obstáculos en el largo ascenso de los valores de las viviendas canadienses y con el inventario de viviendas en todo el país en el nivel más bajo registrado y el gobierno de Trudeau aumentando los objetivos de inmigración para compensar la pausa del año pasado, hay muchas razones para pensar que la tendencia continuará.
ARTÍCULO POR: ARI ALTSTEDTER Y KEVIN ORLAND
EDICIÓN Y TRADUCCIÓN POR: ELIANA GONZÁLEZ